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UN BAIL VERBAL EST-IL VALABLE ET QUEL RÉGIME JURIDIQUE S’APPLIQUE ?

Il arrive fréquemment qu’un bailleur et qu’un locataire consentent la location d’un bien de manière orale et qu’ensuite survienne un litige. Cet article présente les conditions de validité d’un bail verbal et le régime juridique applicable.

Un bail écrit permet de sécuriser les rapports locatifs.
En principe, le bail doit obligatoirement être rédigé par écrit . Il peut être établi soit par un notaire en la forme d’un acte authentique, soit par un acte sous seing privé.
Il est recommandé aux parties d’établir un bail écrit afin de sécuriser les rapports locatifs.
Le bail écrit permet aux parties de s’entendre sur les éléments importants de la relation contractuelle (durée, loyer, charges, dépôt de garantie, révision annuelle du loyer…) et également de prévoir des clauses spécifiques à condition qu’elles ne dérogent pas aux dispositions légales d’ordre public qui encadrent la location.
La charge de la preuve de l’existence d’un bail.
Il revient à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail d’en rapporter la preuve [.
Le droit commun indique que le bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Autrement dit, le bail se caractérise par la mise à disposition d’un bien immeuble (appartement, maison) pendant une durée en contrepartie du paiement d’un loyer.
Lorsque le bail a commencé à être exécuté, l’administration de la preuve se fait par tous moyens (correspondances écrites (sms, email, courrier), preuve d’occupation des lieux, paiement des échéances, quittances, régularisations de charges, versement d’un dépôt de garantie, attestations…).
En revanche, si le bail oral n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut pas être reçue par témoins.
L’appréciation se fait in concreto, au cas par cas.
Les magistrats apprécient souverainement l’existence d’un bail en fonction des éléments qui leur sont soumis. Lorsque les éléments soumis sont probants, les magistrats refusent d’annuler les baux verbaux et préfèrent la régularisation.
Le régime juridique applicable.
Dès lors qu’est démontrée l’existence d’un bail, ce dernier est soumis aux dispositions prévues par la loi n° 89-462 du 06/07/1989.
Exemples de cas où la qualification de bail a été exclue.
Dans une affaire où le locataire avait réglé les taxes foncières, les primes d’assurance et avait réalisé des travaux (installation du chauffage, réfection de l’installation électrique et pose de sanitaires), les juges du fond ont estimé après avoir calculé le total des sommes sur 25 années d’occupation que la valeur moyenne de 282,83 euros par mois pour une maison de 250m² sur sous-sol et terrain de 1400 mètres avec dépendances ne pouvait pas être considérée comme la contrepartie d’un loyer et que part conséquent la qualification de bail verbal était à exclure au profit de celle de prêt à usage.
Dans une autre affaire, la Cour de cassation a retenu que l’occupation à titre onéreux de la maison ne peut pas se déduire ni des courriers émanant d’un notaire ni du paiement par l’occupante des taxes foncières et d’habitation, que la plupart des textos échangés entre les parties étaient imprécis, seuls deux d’entre eux évoquant un loyer, que le versement d’une somme d’argent par l’occupante, plusieurs mois avant que le propriétaire n’acquière la maison occupée par elle, ne pouvait être considéré comme la contrepartie de cette occupation, et qu’enfin, les liens d’amitié existant entre les parties pouvaient expliquer que le propriétaire ait voulu faire bénéficier à l’occupante d’un prêt à usage. La qualification de bail verbal a été exclue.
L’occupation matérielle des lieux ne vaut commencement que si elle s’accompagne de faits positifs.
Dans une autre affaire, il ressort des débats que les locataires avaient ont été introduits dans l’appartement par les propriétaires des lieux qui avaient convenu, selon les propres écritures de ces derniers, que les locataires « rembourseraient les frais d’eau et d’électricité et qu’un bail serait régularisé dès qu’ils auraient trouvé un emploi« . Les bailleurs ne sont donc pas fondés à soutenir que cette présence ne résulterait que d’une simple tolérance de leur part. Cependant les juges du fond considèrent que cette occupation matérielle des lieux ne peut valoir commencement d’exécution que si elle s’accompagne de faits positifs tels que le paiement du loyer, obligation essentielle du locataire.
En l’espèce les locataires soutenaient avoir réglé mensuellement en liquide la somme de 450 euros par mois aux bailleurs et les photographies et les attestations qu’ils produisaient étaient insuffisantes à démontrer la réalité de leurs affirmations. En l’absence de démonstration d’un accord sur le montant du loyer et de l’existence de son paiement, la preuve d’un bail verbal n’est pas établie. Les locataires sont donc sans droit ni titre et leur expulsion peut être prononcée.
La simple occupation des lieux même de longue durée ne peut faire preuve de l’exécution du bail qu’à la condition que celui qui s’en prévaut, démontre qu’il a rempli les obligations qui en découlent et notamment qu’il en paye le prix. Tel n’est pas le cas lorsqu’il est relevé que l’occupant a été hébergé à titre précaire dans le cadre de dortoirs loués à des travailleurs saisonniers avant de partager la vie de la propriétaire des lieux, qu’il n’a pas payé de loyer et que les trois quittances produites portant sur une période postérieure sont muettes sur leur rédacteur et contestées par l’occupant. La qualification de bail verbal a été exclue.
L’absence de contrat écrit n’engendre pas la nullité du bail.
Dans une affaire, la Cour de cassation a retenu que le bail ayant été exécuté, l’absence d’écrit ne le rend pas nul.
Par exemple, les juges considèrent que si l’article 3 de la loi n° 89-462 du 06/07/1989 dispose que le contrat de location doit être établi par écrit, l’inobservation de cette disposition n’est pas sanctionnée par la nullité du bail. La demande du locataire tendant à voir prononcer la nullité du bail n’est pas fondée et est rejetée.
Le bail verbal même non régularisé produit effet et est régit automatiquement par les dispositions légales qui encadrent les rapports locatifs.
Ainsi, il a été jugé qu’en l’absence d’écrit, un locataire ne peut pas invoquer la nullité du bail pour se soustraire au paiement des échéances. De même, le congé doit respecter des conditions de forme et de fond. Par conséquent, un locataire ne peut pas invoquer la nullité pour se dispenser de respecter le délai de préavis de 3 mois prévu en cas de congé.
Les dispositions légales qui régissent le congé délivré par le bailleur sont applicables.
La Cour de cassation a jugé que le non-respect par une partie des dispositions de la loi régissant les rapports locatifs n’a pas pour conséquence la non-application de cette loi à son profit et l’absence de contrat écrit ne prive pas les bailleurs de se prévaloir des dispositions légales qui encadrent le congé aux fins de reprise.
Les dispositions légales qui régissent le congé délivré par le locataire sont applicables.
La Cour de cassation a précisé que l’absence de contrat écrit ne dispense pas le locataire du respect du délai de préavis.
Dans un autre arrêt, la Cour de cassation a validé le congé notifié en lettre recommandée avec accusé de réception par les locataires et le bénéfice d’un délai de préavis réduit à 1 mois en raison de la perte d’un emploi suivie d’un nouvel emploi.
Il n’est possible de réviser annuellement le loyer qu’avec l’accord exprès et non équivoque du locataire.
Le contrat de location doit préciser notamment le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle [15]. Par conséquent doit être cassé et annulé un jugement qui accueille une demande d’indexation du loyer en retenant que l’indexation s’applique automatiquement pour tenir compte des augmentations de la vie quotidienne dès lors que s’agissant d’un bail verbal, il est constaté qu’il n’existe aucun accord écrit d’indexation entre les parties.
Dans une autre affaire, la Cour de cassation a approuvé la décision des juges du fond appliquant les dispositions de la loi régissant les rapports locatifs à une situation litigieuse où les parties avaient conclu un bail verbal. En l’espèce, les juges du fonds ont précisé que la loi n°89-462 du 06/07/1989 subordonne la révision du loyer à l’existence d’une clause dans le bail la prévoyant et qu’il ne saurait être dérogé à ces dispositions d’ordre public qui prévoient l’obligation de stipuler par écrit une clause de révision.
Ainsi, en l’absence de contrat écrit, le bailleur ne pouvait pas procéder à une quelconque révision du loyer sauf accord exprès et non équivoque des locataires. Sur ce point, il a été précisé qu’un tel consentement ne peut se déduire du seul fait que les locataires aient payé sans protester le loyer augmenté pendant une période et auraient ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales qui encadrent la révision annuelle du loyer .
Ainsi certaines dispositions de la loi n° 89-462 du 06/07/1989 ne peuvent pas être appliquées avec un bail verbal car elles requièrent la présence d’un écrit.
En présence d’un bail verbal, aucune clause résolutoire ne peut être appliquée.
L’article 4 de la loi n°89-462 du 06/07/1989 régissant la clause résolutoire ne peut pas se voir appliquer. En effet, une clause résolutoire doit être expressément stipulée. Par conséquent, la présence d’un bail verbal exclut tout existence d’une clause résolutoire régissant les relations des parties.
Les dispositions légales qui régissent la durée du bail et sa tacite reconduction sont applicables.
La Cour de cassation a jugé au visa de l’article 10 de la loi n° 89-462 du 06/07/1989 qu’il résulte de ce texte que le bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation principale conclu par des bailleurs personnes physiques, en SCI familiale ou en indivision, l’est pour une durée au moins égale à 3 ans, et qu’en l’absence de congé valablement donné par les bailleurs, ce contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement par période triennales. Autrement dit, à défaut de congé délivré par le bailleur, le bail verbal est tacitement reconduit.

Auteur : Boris LARA, Juriste. Village de la Justice.

CONFORMITÉ DES CAUSES LÉGITIMES DE RETARD EN VEFA AU REGARD DU DROIT DE LA CONSOMMATION.

L’achat en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) permet de bénéficier d’un logement neuf et d’avantages fiscaux majeurs.
Lors d’une vente sur plan, un contrat de réservation peut être conclu. Celui-ci indique un délai prévisionnel de livraison.

Pour connaître la date exacte à laquelle les futurs acquéreurs pourront emménager, il conviendra de se reporter à l’acte authentique signé devant notaire.
C’est sans compter sur la vie du chantier qui influe sur les délais de livraison. La question d’une indemnisation par le vendeur se pose alors.

1. Certains actes authentiques stipulent qu’en cas de retard de livraison des pénalités seront versées aux acquéreurs. La loi encadre leur montant qui ne peut être inférieur à 1/3 du prix convenu par jour de retard.

Le cas échéant, les acquéreurs doivent s’en remettre au droit commun de la responsabilité contractuelle. Il conviendra de démontrer l’existence d’un préjudice, d’une faute et d’un lien de causalité.

Le vendeur tentera alors de se prévaloir des causes légitimes de retard qui sont judicieusement et systématiquement incluses dans les actes de vente.

2. Les vendeurs sont précautionneux dans la rédaction des causes de retard de livraison. Les intempéries et phénomènes climatiques, la défaillance des entreprises effectuant les travaux ou encore les difficultés d’approvisionnement sont autant de causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Depuis peu l’épidémie de COVID-19 a fait son apparition parmi ces causes.

Par ailleurs, afin de limiter au maximum toute condamnation, les vendeurs prévoient souvent une clause visant à différer l’époque prévue pour l’achèvement d’un temps égal à deux fois celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier.

3. Aux termes du Code de la consommation, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La question de la conformité des clauses insérées dans les actes de vente au regard du Droit de la consommation s’est alors posée.

Il résulte de la jurisprudence majoritaire que ni les clauses de retard légitime à raison des jours d’intempéries et de la faillite d’entrepreneurs, ni la clause doublant le délai de livraison ne sont abusives.

Un arrêt intéressant a néanmoins été rendu en faveur des acquéreurs par la Cour d’appel de Rennes qui juge que l’avis rendu par la commission, d’une part ne lie pas le juge, et surtout est uniquement relatif uniquement aux intempéries, phénomène qui peut être apprécié avec objectivité.

Alitcia Guguin
Avocat au Barreau de Paris

LE STATUT DE MAÎTRE D’OUVRAGE DÉLÉGUÉ DE MARCHÉ PRIVÉ

Dans le cadre de chantiers de construction ou rénovation importants, les maîtres d’ouvrage font de plus en plus appel à une personne qui pourra les assister et conseiller. Communément, cette personne est appelée « Assistant à maîtrise d’ouvrage » ou AMO. La mission confiée peut aussi être qualifiée de « maîtrise d’ouvrage déléguée », qui doit être distinguée de la précédente.
Avant d’accepter une telle mission, il est primordial de se renseigner sur les obligations et responsabilités découlant de ce statut, afin de contractualiser au mieux la relation sur le point de se créer avec le maître d’ouvrage.

La qualification du contrat et la rédaction de son contenu sont des points essentiels. Outre le formalisme juridique, le rôle de maître d’ouvrage délégué se distingue d’autres rôles dont il est nécessaire de connaître les différences.

I) Quelles normes encadrent le statut de maître d’ouvrage délégué ?

Le maître d’ouvrage délégué doit être différencié de l’assistant à maîtrise d’ouvrage.

En effet, ce dernier a, comme son nom l’indique, un rôle d’assistance, de conseil du maître d’œuvre, mais pas de représentation. L’AMO doit s’en tenir à un rôle d’assistant, exclusif de toute représentation. L’assistance peut porter tant sur l’aspect administratif, financière et technique.
Le maître d’ouvrage délégué en revanche, a le pouvoir de représenter le maître d’ouvrage, et d’agir en son nom et pour son compte.

En plus de cette distinction, tous les maîtres d’ouvrage délégués ne sont pas régis par les mêmes normes : une distinction de régime s’opère selon que le chantier relève du domaine public ou privé.
Dans le cadre des marchés publics, les règles applicables à la maîtrise d’ouvrage déléguée sont codifiées par le Code de la commande publique, aux articles L. 2410-1 à L. 2432-2.

Les maîtres d’ouvrage délégués relevant de marchés privés, quant à eux, ne sont régis par aucun texte particulier, et relèvent donc du droit commun du mandat, prévu aux articles 1984 à 2010 du Code civil.
Ici, il ne sera question que de cette seconde partie de maître d’ouvrage délégué, également appelé « mandataire du maître d’ouvrage ».

Les règles du Code civil, en matière de mandat, n’imposent pas d’écrit afin que le contrat existe et soit valable. L’article 1985 du Code civil prévoit expressément la possibilité de recourir à une cristallisation de l’engagement des parties par acte authentique ou sous seing privé, mais indique également que le mandat « peut aussi être donné verbalement ».
Néanmoins, en pratique et à titre de preuve, un acte authentique ou sous seing privé est essentiel afin d’identifier les parties et leurs obligations respectives.

La législation applicable n’imposant pas de contrat ou de clause type, la rédaction de l’acte liant au maître d’ouvrage doit donc être soignée afin que le contenu soit suffisamment détaillé et non équivoque.
Le risque de requalification par le juge, en cas de conflit avec le cocontractant, n’est effectivement pas à négliger. En cas de contrat mal identifié, ou si les obligations sont peu claires, le mandat peut être requalifié en contrat de vente, de louage d’ouvrage, de promotion immobilière, ou encore d’assistance à maîtrise d’ouvrage.
Les obligations et responsabilités du maître d’ouvrage délégué ne seraient alors plus les mêmes, et pourraient devenir bien plus contraignantes.

II) Quelles sont les obligations découlant du contrat de mandat de maîtrise d’ouvrage ?

Le contrat de mandat peut être général, ou ne concerner que certaines missions clairement listées. En tant que maître d’ouvrage délégué, il revient d’accomplir le mandat conformément à ce qui a été décidé entre les parties.
Pour tous les actes conclus dans le cadre de l’application du mandat, c’est le maître d’ouvrage qui est tenu de respecter les engagements pris en son nom et pour son compte, conformément à l’article 1998 du Code civil.
En revanche, si le mandataire dépasse les pouvoirs qui lui ont été confiés, le maître d’ouvrage n’est pas tenu par ce qu’il a fait, et peut invoquer la nullité de l’acte, sans crainte du délai de prescription quinquennale, comme a pu le préciser la Cour de cassation à plusieurs reprises (Cass civ 3e, 15-04-1980, n°78-15.836 ; Cass civ 1re, 09-06-1976, n°73-10.157).

Conformément à l’article 1993 du Code civil, en tant que mandataire du maître d’ouvrage, il est nécessaire de lui rendre des comptes quant à la gestion du mandat.
Outre ce qui est imposé par le droit commun du mandat, c’est le contrat qui va déterminer ce à quoi le mandataire est obligé : le contrat donnera peut-être qualité pour agir en responsabilité au nom du maître d’ouvrage, donnera la charge éventuellement de la réception du chantier, …
En fonction des missions qui sont attribuées au maître d’ouvrage délégué, il pourra être amené à souscrire à divers contrats d’assurances, tels qu’une assurance de responsabilité civile professionnelle, une assurance dommage-ouvrage au nom du maître d’ouvrage, voire une police tous risques chantier.

Côté maître d’ouvrage, il lui revient de rembourser à son mandataire toutes les dépenses faites dans le cadre du contrat de mandat.
Bien que le droit commun du mandat précise que ce type de contrat est par principe gratuit sauf convention contraire, les mandats de maîtrise d’ouvrage entraînent la plupart du temps rémunération. Si cela est prévu dans le contrat, alors le maître d’ouvrage a pour obligation de rémunérer le maitre d’ouvrage délégué conformément à ce qui a été prévu.

En définitive, comme pour tout contrat, il revient d’exécuter correctement les obligations établies par le mandat. Ainsi, il est donc primordial que le contrat détaille avec précisions chacune des missions.

III) Quelles responsabilités pèsent sur le maître d’ouvrage délégué ?

En tant que mandataire, il doit répondre de ses fautes devant le maître d’ouvrage, qui dispose d’une action en responsabilité contractuelle à son égard.
Ce faisant, en cas d’inexécution du contrat, une présomption de faute s’applique. En revanche, en cas de mauvaise exécution du mandat, la Cour de cassation prévoit que le maître d’ouvrage doit prouver la faute de son mandataire (Cass civ 1re, 18-01-1989, n°87-16.530).
Ce régime de responsabilité pour faute est donc assez protecteur, le manquement pouvant être difficile à prouver par le maître d’ouvrage. Il est en effet constant que le maître d’ouvrage délégué a une obligation de moyen, et non de résultat, dans l’exécution de son mandat. Ce faisant, pour engager sa responsabilité, démontrer qu’il n’est pas parvenu au résultat escompté ne suffit pas, le maître d’ouvrage doit prouver que son mandataire n’a pas tout mis en œuvre pour y parvenir.
A l’égard des tiers, le maitre de l’ouvrage délégué engage sa responsabilité extra-contractuelle s’il commet une faute dans l’exercice de son mandat, qui leur cause un préjudice.

Aux responsabilités décrites peuvent cependant s’en ajouter d’autres, selon les missions qui ont été confiées.
Par exemple, si le contrat prévoit une « mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage » comme mentionné à l’article 1792-1 du Code civil, le maître d’ouvrage délégué aura juridiquement la qualité de constructeur et partant, le maître d’ouvrage peut rechercher sa responsabilité décennale ou faire application de la garantie de bon fonctionnement. En sus, en pareil cas, il sera tenu d’une obligation de résultat, permettant d’engager sa responsabilité contractuelle plus aisément.

En conclusion, une correcte rédaction du contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée est donc primordiale, car des approximations peuvent conduire à une requalification du contrat, ou à des missions larges entraînant une responsabilité accrue.

AUTEUR : Charles PAUMIER, Avocat
https://avocat-paumier.fr

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